运营一家民宿客栈是一种什么体验？相信只有亲身经历之后，才能知道背后的酸甜苦辣。下面以我们在大理的调研为例，谈谈民宿经营的问题和现状：

当下想在大理开客栈面临的选择主要有两种，第一种，租个毛坯房，自己装修。第二种，转让一家现成的。

租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。

这笔投资大概多久可以收回那？

我们现在细算下每年收入支出，先说下半年淡季，满古城一天七八十元，包月七八百元房几乎到处都是，而且就这价格，很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。春节之后云南慢慢进入旅游旺季，3月份春暖花开到7月份暑期开始是一年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈入住虑徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一加一春节这总共半个月左右时间，平时七八十元房间大概可以到200至300不等，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。

那这种客栈一年成本有多少那？大至如下，水电、宽带、电话费每年大概15000左右,请一位打扫房间阿姨每年年约20000左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等杂项支出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最大的成本（你自己的人工）还不能算在内，按平均水平这只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护支出将逐年大幅增加（太阳能水系统的维护卫生间漏水等等让人头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面对设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。

当然古城中流传的转让客栈赚一笔钱的事情，我只能说曾经有，但现在未来有没有你自己衡量。古城客栈并不是什么抢手资源，随便走进一条巷子就能看到许多正在或准备大兴土木的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了大多数人的共识，最近一年时间真正成交的转让客栈更是凤毛鳞角。

其实当下对外地人来讲开客栈最大的风险和陷阱就是近两年大幅上涨的房租，通过前面大致算出的营收成本，最近一两年新开的客栈都将面临成为最后高位接盘着者的风险，本来今年3月昆明火车站事件后很长一段时间都压制了大部分新建房房东的涨价欲望，甚至有相当数量都选择了降价出租。但好景不长，这击鼓传花的最后一棒就像一头即将被压垮的骆驼在主动找寻那最后一根稻草，而这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多人津津乐道的电影《心花路放》，一路向西去大理，这部满足中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬着大理旅游市场黄金时代的到来。

但事实真的如此吗？

如同电影《黄金时代》，赢得了口碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《心花路放》不但不能促进古城旅游资源的增加，反而会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分人是跟随心花路放的脚步来大理，但真正吸引他们的包括电影里有意无意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久邑等地的建设也是日新月异，这些沿海新建客栈无论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，而这其中相当一部分是原本打算住宿游玩古城的客人。

随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化，前面说过，转让费无非就是装修折旧费。按现在的装修水平，大部分客栈软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。

最后再想说说很多打算来大理开客栈的理想主义者，享受慢生活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。

但现实情况？

半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，从而陷入进退两难的尴尬境地。

但无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，幸福永远属于你。

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